AIRBNB IR DUOMENŲ PERDAVIMO PROBLEMA - TECHCRUNCH - MOBILUS - 2019

Anonim

Būsto aktyvistai, San Francisko politikos formuotojai ir "Airbnb" yra kitos trumpalaikės nuomos reglamento, kuris tęsiasi į kitą mėnesį ir galbūt į lapkritį, rinkimas. Diskusijoje daugiausia dėmesio skiriama vykdymo užtikrinimui, duomenims ir apribojimams dėl dienų, kai priimančioji įmonė gali įdėti vienetą į platformą.

Jei netrukus bus oficialiai įvestos naujos taisyklės, mūšis vyks į rinkimų biuletenį. Tai reikštų, kad rinkėjai nuspręstų, kaip jie nori valdyti trumpalaikę nuoma San Franciske, kuris yra vienos iš blogiausių būsto trūkumų miesto istorijoje. Jei pagal piliečių iniciatyvą bus priimtas reglamentas dėl balsavimo, tai reiškia, kad miesto taisyklės bus nelanksčios, negu būtų, jei įstatymas būtų priimtas per įprastą teisėkūros procesą, nes pakeitimus turės balsuoti visuomenė.

Galų gale, kaip San Francisko, Los Andželas, Niujorkas ir kiti ekonomiškai klestinti miestai, kuriuose sprendžiami klausimai dėl oro sąlygų, nusprendžia reguliuoti "Airbnb", tai turės įtakos tai, kiek įmonė gali išplėsti savo turimų pelningiausių rinkų inventorių. Nors Los Andželo miesto tarybos nariai šiuo metu svarsto naujas taisykles, Niujorko meras Bill de Blasio administracija dar neturi pozicijos dėl trumpalaikių nuomos.

Bet kokiu atveju visos diskusijos gali turėti įtakos tai, kiek įmonė verta galimo IPO. Praėjusį mėnesį generalinis direktorius Brian Chesky sakė, kad bendrovė tuojau pat priims 1 mln. Svečių per naktį. "Airbnb" inventoriuje daugiau nei 1, 2 milijono kambarių savo platformoje dabar yra didesni nei firminiai tinklai, tokie kaip "Intercontinental", "Marriott" ir "Hilton". Jei "We" ir "Bloomberg" pranešė, kad sėkmingai sukaupė papildomą 20 milijardų dolerių vertės finansavimą, tai reiškia, kad jo naujausi investuotojai greičiausiai lažys 2 ar 3 kartus ar daugiau.

Čia yra pagrindiniai klausimai:

  • Ar turėtų būti nustatyta riba, kiek dienų priimančioji įmonė gali išsinuomoti savo padalinį dėl susirūpinimo, kad trumpalaikės nuomos sutrikdys esamą būsto fondą? Jei taip, kas tai turėtų būti?
  • Ar turinio platformos turėtų būti priverstos dalintis duomenimis su miestu? Ar jis turėtų būti suvestinis, anoniminis ar individualus?
  • Kaip turėtų būti leidžiama dirbti? Ar privatumo platformos turėtų būti baudžiamos, jei jie nurodo vienetus, kurie nėra registruojami mieste?
  • Kaip turėtų būti skundai ir vykdymo užtikrinimas? Ar kaimynai turėtų teisę pateikti skundus? Ar jie turėtų teisę gauti finansinę paramą, jei jie laimėtų ir nustatytų, kad netoliese esantis kompiuteris pažeidžia miesto teisę?

Kapsulės maksimaliam dienų skaičiui:

Didžiulis diskusijų dalykas yra tai, ar turėtų būti nustatytas dienų, kai vienetas gali būti nuomojamas, skaičius. Siūlomi skaičiai svyruoja nuo 60 dienų vadovo Davido Camposo pasiūlyme iki 75 dienų lapkričio mėn. Balsavimo iniciatyva iki 120 dienų teisės aktuose, kuriuos remia meras Edas Lee.

Tai neįtikėtinai sunku nustatyti tinkamą dangtelį. Visi tyrimai - iš San Francisko planavimo departamento, teisės aktų analitiko biuro ir miesto ekonomisto - neveikia svetainių įbrėžimų ir kitų vyriausybių apkaltinamųjų duomenų, nes "Airbnb" ir kitos prieglobos platformos nedalyvauja suvestiniais, anoniminiais duomenimis su miestu vyriausybė. Kitos platformos, pvz., "Homeaway", nesulaukia šių duomenų, nes jų pajamų modelis nėra pagrįstas užsakymais.

"Airbnb" pirmadienį paskelbė pasirinktą duomenų kiekį apie 9, 692 vienetus, kurie buvo išvardyti praėjusių metų gegužę iki balandžio mėn. Platformoje. Jie tvirtino, kad asmeniui reikės išsinuomoti kambarį 211 dienai, kad jis taptų pelningesnis nei ilgalaikio nuomininko nuoma, ir kad tik 6 procentai jų sąrašų peržengė šią ribą.

Tačiau problematiška kainų nebuvimo normos nuo rinkos kainų nuomos, nes tik 10 proc. Miesto būsto yra rinkos kaina. Beveik pusė miesto būsto vienetų yra kontroliuojami už nuomą, o dar vienas trečdalis yra savininkai. Taigi nėra aišku, ką žmonės moka, ir kai finansinis skirtumas tarp to, ką nuomotojas gali uždirbti Airbnb, yra pakankamai stiprus, kad atsisakytų išsinuomoti papildomo miegamojo arba net bandyti neteisėtai iškeldinti nuomininką. Daugiau nei dešimtmetį miestas nelaiko demografinės nuomojamų atsargų sudėties, nes nuomininkų grupės kelia susirūpinimą dėl to, kaip duomenys būtų politizuoti. (Taip, duomenų poreikis eina įvairiais būdais.)

Vienas tyrimas iš teisės aktų analitiko biuro, kurį užsakė supervizorius David Campos, apskaičiavo, kad per "Airbnb" sąrašus iš būsto rinkos buvo pašalinta nuo 925 iki 1960 vienetų. Praėjusiais metais valstybės generalinis prokuroras Niujorke pareiškė, kad šeši procentai miesto šeimininkų generuoja 37 proc. Pajamų, o 38 proc. Visų pajamų 2013 m. Eina šeimininkams, kurie išnuomojo savo investicinius vienetus daugiau nei pusė metų.

Susirūpinimą kelia tai, kad ilgas atsitiktinių šeimininkų uodega slepia "Airbnb" pelningumo riebalų galvą su daugiau nuolatinių operatorių, kurie gali pašalinti būsto vienetus iš tiekimo. Yra profesionalių "Airbnb" vadybininkų, įskaitant "Pillow Homes", namų apyvokos pramonė, kuri tik sausio mėnesį padidino 2, 7 milijono eurų ir siūlo savo šeimininkams garantuotą mėnesinį pajamų srautą.

San Francisko miesto ekonomistas Tedas Eganas pripažino, kad yra neįmanoma, kiek vienetų, jei tokių bus, bus ištraukti iš nuolatinio gyvenamojo būsto mieste be tikslių duomenų. Vis dėlto atskiroje ataskaitoje jis teigė, kad visi siūlomi apribojimai yra daugiau nei konservatyvūs, siekiant apsaugoti būstą. Jo beprotiški skaičiavimai svyruoja nuo 123 dienų per metus Rusijos kalne iki 241 dienų per metus "Inner Sunset".

Kadangi "Airbnb" praėjusios savaitės pradėjo taikyti kainodaros rekomendacijų algoritmą, jūs iš tikrųjų galite patikrinti hipotetinę nesklandumų normą savo erdvėje. Rekomenduojamos kainos mano asmeniniame miegamajame bendrame bute svyravo nuo 90 iki 160 dolerių už naktį. Taigi, mano metinė atsiperkamoji norma mano kambaryje kartais yra mažesnė nei supervizoriaus Mark Farrell pasiūlyta 120 dienų riba ir kartais mėnesį ar daugiau. (Aš esu dažnas "Airbnb" svečias, bet aš nesujantis, nes esu nuomininkas, o dabartiniai miesto įstatymai, susiję su trumpalaikiu nuoma, nepakeičia esamų nuomininkų ir savininkų susitarimų. Kadangi daugelis nuomininkų susitarimų aiškiai nenurodo trumpalaikių nuomos mokesčiai, miesto teisės aktai praktiškai yra labiau palankūs savininkams.)

"Airbnb" atsakė į mano nuomonę, sakydamas, kad nuomininkų nuomojimas naudoti trumpalaikių nuomos vienetą yra neteisėtas. Tačiau praktikoje sunku nustatyti ir tada bausti šiuos atvejus, kai jie įvyksta. Pavyzdžiui, miesto advokatas Dennis Herrera praėjusį mėnesį sumokėjo 276 000 JAV dolerių bylą dviem savininkams, kurie savo butą išleido iš VRBO ir "Homeaway", iškeldami neįgalų nuomininką. Tačiau praėjus šešeriems metams nuo to laiko, kai 2009 m. Atsakovai pradėjo įtraukti vienetą, kad būtų išspręstos bylos. Taip yra dėl to, kad vykdymas yra skundų pagrindas, o ne automatiškai suderintas vienetas su Elliso įstatymu iškeldinimu ar turto įrašais.

Iteratyvus reguliavimas ir duomenų skaidrumas:

Duomenų problema susijusi su didesniu klausimu, nes technologijų bendrovės vis daugiau ir daugiau prisijungia prie interneto, o tai daro įtaką viešosioms sistemoms. Los Andžele važiavimo programa "Waze" tapo tokia populiari, kad pradėjo didžiulius eismo srautus per gatves ir gyvenamuosius rajonus, o ne pagrindines magistrales ir greitkelius.

"Waze", kuriai reikia daug mažiau nei "Airbnb", nusprendė dalintis agreguoto, anoniminio vairuotojo duomenimis su Los Andželo meru Erico Garcetti administracija, kad būtų sukurtas geresnis eismo srautas. Žinoma, galite teigti, kad keliai yra viešoji infrastruktūra, o dauguma būstų yra privati. Tačiau pragyvenimo zonavimo praktika buvo išlaikyta JAV Aukščiausiojo Teismo lygiu beveik šimtmetį.

Priežiūros institucija Jane Kim, atstovaujanti "Tenderloin" ir "Central SOMA", užsiminė, kad miesto politikos formuotojai antradienio stebėtojų tarybos posėdyje gali stengtis gauti daugiau duomenų.

Ji pasakė:

Nemanau, kad lygiavertė tokio pavyzdžio dalis, kurią aš parodžiau apie asmeninių el. Laiškų bendrinimą ir šio el. Laiško turinį, kad dalintis naktimis, kurias priimančioji nuomoja turistui, yra lygiavertis duomenų dalijimosi būdas. Tai sakydama, jei mes, kaip miesto valdžia, ketiname pasinerti į šią keitimosi duomenimis politikos sritį, jaučiau jaustis patogiau, žinodama, kad ilgainiui turėjome daugiau politinių diskusijų apie tai, kada mes tai darysime ir kai mes nepadarysime Tada mes nustatome parametrus, kad įsitikintume, jog tikrai saugome mūsų gyventojų galiojančias privatumo ir saugumo nuostatas.

Tai nėra idėjos, apie kurias kalba tik reguliuotojai ar politikai. Technologai taip pat diskutuoja.

Nickas Grossmanas iš "Union Square Ventures", didelio masto Rytų pakrantės rizikos įmonė, palaikanti "Twitter", "Kickstarter" ir "SoundCloud", sukūrė daugybę esė apie tai, ką jis vadina "reglamentu 2.0".

Grossman sako, kad yra:

Idėja, kad atsižvelgiant į didžiulį šiuolaikinių žiniatinklio paslaugų sukauptą realaus laiko duomenų kiekį ir radikalų skaidrumą, kuris yra pagrįstas tuo, yra galimybė ištirti visiškai naujus reguliavimo metodus. Tai reiškia, kad, užuot pradėję priimti sprendimus dėl veiklos (pvz., "Dalintis važiavimo paslau gomis" arba "peer-to-peer" butų nuoma), kaip tai daroma taikant "1.0" reguliavimo režimą, vietoj to mes galime būti palankesnės priekinėse, tuo pačiu metu padidinant atskaitomybę skaidriai.

"Airbnb" yra pagrindinė arbitražo tarp viešbučio ir nuolatinio gyvenamojo zonavimo forma. Tai užima vienos rūšies fizinę erdvę, kuri anksčiau buvo prieinama tik vienos rūšies paklausai - nuolatiniam gyvenamosios patalpos paklausai -, todėl ji gali būti veiksmingai prieinama papildomam trumpalaikio arba kilnojamojo paklausos tipui, kuris potencialiai iš naujo nustato būsto fondą esant aukštesnei pusiausvyros kainai skalė. Nors San Franciske būsto trūkumo šalininkai yra daug didesni, gali būti, kad "Airbnb" dar labiau pabrėžia maržą.

Bet mes nežinotume, kad be duomenų.

Nors aš plačiai parašiau apie tai, kaip šis regionas turi apgyvendintą būstą, palyginti su gyventojų skaičiaus augimu ir urbanizavimu, jis taip pat turi įkurtą viešbučio erdvę. Viešbučių užimtumo lygis San Franciske iš tiesų išaugo net nepaisant "Airbnb" augimo. Štai kodėl viešbučiai nebuvo matomi bendrovės politiniams oponentams.

San Francisko miesto viešbučių užimtumo lygis ir mokesčių įplaukos ir toliau auga netgi atsiradus Airbnb ir kitoms prieglobos platformoms.

Tačiau, skirtingai nei viešbučių zonavimas, kai miestas skiria tam tikrus aukštis ir tankumą, o kūrėjai statyti viešbučius į fiksuotus žemės sklypus, trumpalaikės nuomos inventorius svyruoja .

Miestai turi suvokti, ar trumpalaikių nuomos inventorizacija sparčiai auga, nei jie gali pagaminti būsto fondą, ir ar tai daro įtaką būsto prieinamumui ilgalaikiams gyventojams. Kitaip tariant: jūs neturėtumėte A / B bandymo pakeisti programinės įrangos platformos ar sąsajos be duomenų, todėl kodėl gi jūs paprašysite, kad miesto politikos formuotojai A / B išbandytų reguliavimo pokyčius tamsoje, kai kalbama apie jų galutinę "platformą" fizinė erdvė?

Žinau, kad priešingas argumentas yra tai, kad miestas turėtų tik statyti daugiau būsto. Tačiau per pastaruosius du dešimtmečius būsto statyba sparčiausiai vyksta, taip pat reikalaujama 300 mln. JAV dolerių už būstą už prieinamą kainą ir pirmą kartą savo istorijoje sukurti subsidijas vidutinio dydžio būstui.

Net jei San Francisko įlankos zona būtų leistina teisė į procesą, kaip ir "Houston", kuris praėjusiais metais tam tikruose ketvirčiuose pritarė daugiau vienetų nei visa Kalifornijos valstija, paprasčiau įdėti esamą būstą į trumpalaikės nuomos svetainę nei perteikti pasiūlymus statyti visiškai naują padalinį, pritraukiant kapitalą, įsigyjant žemę, samdant architektą, vykstant teisės į išmokas procesui, sprendžiant poveikį aplinkai, samdant statybos darbus ir parduodant bei parduodant vienetus. Kūrėjas, kuris vykdė "Vara" projektą 15-ajame ir "Misija", man pasakė anksčiau šią savaitę, kad šiuo metu ekonominio ciklo metu yra apie 650 000 JAV dolerių žaliavinėse sąnaudose vienam naujam būstui.

Be to, Airbnb ir savivaldybių valdžios institucijos iš esmės nėra suderintos, yra daugybė būdų. Nors patronuojančiosios platformos tapatybės, reputacijos ir peržiūros sistemos gali išstumti tam tikrą vyriausybės licenciją, skirtą saugai, "Airbnb" yra privati ​​pelno nesiekianti įmonė, skatinanti maksimaliai padidinti pajamas ir užsakymus, o miesto valdžia yra atskaitinga balsuoti kurie yra ilgalaikiai gyventojai, kurie gyvena ir dirba mieste ir kuriems reikia būsto.

Miesto ekonomistas Tedas Eganas apskaičiavo, kad kiekvienam dingusio būsto vienetui yra nuostoliai nuo 250 000 iki 300 000 JAV dolerių per metus miesto ekonomikai. Šie nuostoliai gali greitai pralenkti daugiau kaip 1 mln. JAV dolerių per mėnesį, kai "Airbnb" perduoda miestui tranzito užpildymo mokesčius, be to, visi užsidirbti ir lankytojai praleidžia, teigė jis.

Kad būtų aišku, nė vienas iš jų nėra argumentas, kaip uždrausti ar pašalinti trumpalaikius nuomos mokesčius. Tiesiog turime tiksliai ir laiku pateikti duomenis kaip rinkos kainas, kad būtų galima valdyti neigiamą poveikį būstui. Tai, kad privati ​​bendrovė susijusi su didėjančia gyvenamųjų būstų dalis ekonomiškai efektyviausiuose, kultūriniu požiūriu gyvybingiausiuose ir žemiškuose miestuose, yra visuomenės rūpestis.

Leidimas:

"Airbnb" viešosios politikos departamentas padarė šį grafiką kritikuojant San Francisko registracijos procesą.

Nors dauguma šio posto buvo "Airbnb" atšiaurių, yra sričių, kuriose miesto valdžia per daug sudėtinga.

Sanfrancisko planavimo departamentas nusprendė reikalauti ,kad susitikimai būtų vykdomi asmeniškai,kad būtų užregistruotas kaip priimančiosios. Žinoma, tai sukėlė tik apie 625 iš tūkstančių šeimininkų, kurie sukūrė susitikimą su miestu nuo vakar. Loginis pagrindas yra tas, kad planavimo skyrius norėjo įsitikinti, ar priimančioji įmonė yra asmuo, kuris valdo arba nuomoja padalinį ir kad tai yra jų pagrindinė gyvenamoji vieta su tinkamais dokumentais.

Vėlgi, manau, tai grįžta prie duomenų stokos.

Jei pagalvojote apie situaciją, turite du ar tris specialius, visą darbo dieną dirbančius planavimo darbuotojus, kuriems mokama valstybės užmokestis, rinkdami savarankiškai pateiktas formas kartą per metus iš tūkstančių šeimininkų.

Kažkodėl jie turi pakartoti duomenų bazę, kad 20 milijardų dolerių įmonė, kuri gali samdyti geriausius pramonės inžinierius su akcijų pasirinkimo galimybėmis, greičiausiai gali iškviesti vidines informacijos suvestines.

Skirtingai nuo "Airbnb", jie taip pat yra atsakingi už tai, kad visi šie įrašai atitiktų pastatų saugos, ugnies ir sveikatos kodeksus, taip pat jie turi įsitikinti, kad nė vienas vienetas nėra apribotas pajamų arba yra prieinamas.

Civiliniai ieškiniai ir teismo draudimas:

Jei "Airbnb" nebus atsargus, o tai yra labai politiškai pavojinga situacija, tai bus numatyta balsuoti lapkričio mėn.

Aš galiu pasakyti, kad lapkričio mėn. Balsavimo iniciatyva, kurią palaiko daugybė piliečių grupių ir būsto aktyvistų, leidžia "suinteresuotosioms šalims" ar kaimynams gauti finansinę pagalbą civiliniame teisme po planavimo departamento tyrimo. Tai padidintų kaimyninių šalių ir kaimyninių ieškinių spektrą, dėl ko gali sumažėti bendras įrašų skaičius. Tai būtų blogiau.

Kiti teisės aktų pasiūlymai yra labiau konservatyvūs. Farrello pasiūlymas tik leidžia miestui gauti civilines nuobaudas, pavyzdžiui.

Technologiniai pokyčiai ir "po turizmo":

Galiausiai svarbu prisiminti, kad technologiniai pokyčiai kelia pokyčius.

19 a. Pabaigos okeaniniai įlankytuvai ir geležinkeliai sukūrė didingus viešbučius, tokius kaip "Waldorf Astoria", įsikūrusios JAV "Gilded Age" ir "Belle Epoque". Tada privatus automobilis sukėlė kelio kelionę kaip pagrindinę amerikietišką kelionę, kurioje daugybė motelių buvo sodinami greitkelių šonuose. Srovės ir lėktuvo kelionė leido dideles, tarptautines grandines su franšizuotu viešbučiu, siūlančiu standartizuotą patirtį, kurią Airbnb dabar kritikuoja dėl sterilumo.

Internetas, turintis savo tapatybės ir reputacijos sistemas, palengvina kažką visiškai kitokį. Daugelis dabartinių "Airbnb" opozicijos San Franciske kritikuoja kompaniją dėl namų nuvilimo į turistinius viešbučius.

Bet aš nemanau, kad tiksliai vadina tai, kas vyksta "turizmui". Tai visiškai nauja rinka, kuri iš tikrųjų nėra konkurencinga tradiciniams viešbučiams.

"Niujorko" žurnalo straipsnyje, kuriame kalbama apie tai, kaip keičiasi "expats" ir "Airbnb", Berlyne Johanesas Novy, "BTU Cottbus-Senftenberg" urbanistas, kalbėjo apie po turizmo idėją:

sąvoka "po turizmo" neatspindi mūsų kelionių būdo pokyčių tiek, kiek keičiame tai, kaip mes galvojame apie keliones, ir pirmiausia parodo, kiek technologijos ir padidėjęs judumas padėjo išnykti tokias kategorijas kaip " darbas "ir" atostogos ", " vietos "ir" lankytojas "." Šio naujo turizmo idėja kelia abejonių dėl daugelio pagrindinių dalykų, susijusių su gyvenimo būdais, kuriuos žmonės šiandien gyvena ", - sako jis. "Mes esame begalinio mobilumo pasaulyje ir todėl mes visi turistams visą laiką."

Aš asmeniškai žinau kelis žmones, kurie iš tikrųjų niekur negyvena ir išlieka "Airbnb" ir "Airbnb" sąrašai visame pasaulyje.

Taigi tam tikru lygiu Airbnb reguliavimo diskusija gali būti ilgesnės trukmės diskusijų apie tai, kaip mes galvojame apie ilgalaikius gyventojus, palyginti su sparčiai besivystančiomis ir globalizuotomis ir judančiomis gyventojų grupėmis.

Iš tiesų, labiausiai įdomios kovos miesto nekilnojamojo turto šiandien yra susijusios su vis labiau globalizuotų srautų kapitalo ir darbo. Jie susiję su tuo, kaip užsieninis kapitalas iš ne rezidentų namų pirkėjų ir didėjantys trumpalaikių nuomos turistų srautai, sugadina apsauginius pastolius, kuriuos JAV, iš pradžių pastatyti prieš pusę šimtmečio, aplink būstą, siekiant paskatinti būsto nuosavybę viduriniosios klasės.

Ir tai yra labai įdomus pokalbis.